Informations pratiques pour acheter un bien immobilier au Portugal

Avant d’acheter un appartement ou une maison au Portugal, il est très important de connaître les procédures à suivre ainsi que les professionnels qui pourront vous aider sur place. Nous avons ainsi regroupé quelques informations pratiques pour acheter un bien immobilier au Portugal…

Algarve - Acheter un bien immobilier au Portugal
Algarve – Auteur: Rodrigo Gómez Sanz – Flickr

Voici donc quelques-unes des formalités que nous prenons en charge de façon à faciliter toutes vos démarches et votre accès à la propriété au Portugal:

  • Nous traitons avec un agent immobilier disposant d’une licence gouvernementale (Mediador Autorizado) et d’un numéro AMI.

  • Nous traitons uniquement avec des avocats ou des notaires (Advogados ou Solicitadores) pleinement qualifiés et soumis au contrôle du Barreau Portugais.

  • Nous ne sollicitons jamais un avocat qui agit également pour le compte du vendeur, ou qui est employé par le même cabinet que celui du vendeur. Vous pouvez accorder à votre avocat ou à un tiers une procuration spécifique afin de signer des documents en votre nom, mais restez attentif à ce que chaque étape soit complétée dans les délais impartis. Les honoraires d’avocat sont en général compris entre 1% et 2% du prix d’achat de la propriété. Certains avocats peuvent proposer une redevance fixe en fonction du travail à accomplir et du type de propriété.

  • Si nécessaire, nous traitons avec un huissier arpenteur agréé local, qui peut s´assurer que l’acheteur comprend la nature de la propriété qu’il achète, et qui mettra également en lumière toute susceptible réparation future (Cela donnera la tranquillité d’esprit en particulier avec des propriétés plus âgées).

Autres détails importants quand on veut acheter un bien immobilier au Portugal:

Recherches: Après avoir choisi une propriété, notre représentant consultera le registre foncier local (Conservatora do Registo Predial) pour vérifier que le vendeur (vendedor) a un titre clair de propriétéque personne d’autre n’a de droits, taxes ou hypothèques sur celle-ci. Il vérifiera également que ce qui est enregistré est conforme à ce qui est effectivement construit ainsi que la superficie des terres.

Numéro Fiscal: Votre avocat fera une demande de numéro fiscal (numero de contribuinteau bureau local des impôts (Finanças), car vous devez en avoir un pour acheter une propriétéIl vous parviendra sous la forme d’une cartedont vous aurez besoin pour le paiement des taxes foncières annuelles ou pour ouvrir un compte bancaire portugais, ainsi que la mise en place de factures de services publics.

Document d’impôt: Nous vous aiderons à obtenir le document officiel des impôts (Carderneta Predialrelatif à la propriété du vendeur et vérifierons que la description de la propriété (nombre de piècessuperficie de la maisonsuperficie des terresetcest la même que dans le cadastre.

Licence d’utilisation: Nous vous obtiendrons une copie de la licence d’utilisation (licença de Utilizaçãode la mairie (Caméra Municipal)Pour l’immobilier résidentiel, vous aurez besoin d’une licence d’habitation (licença de habitçao), qui confirme que la mairie a inspecté la propriété et que la planification et la réglementation de la construction sont conformesLes permis non résidentiels doivent prévoir l’utilisation commerciale ou industrielle appropriée.

Autres demandes: 

Il y a d’autres vérifications qui sont vivement recommandées, parmi lesquelles :

• Demander à l’avocat ou huissier arpenteur qu’il examine le plan de développement local pour s’assurer qu’il n’y a pas de développements infrastructures prévus dans la région.
• Demander à un huissier arpenteur une étude complète de la propriété.
• Si vous achetez dans le cadre d’un développement, vérifier les règlements régissant le développement ainsi que les charges de copropriété obligatoires. 

Cela augmente les frais, mais nous soulignons qu’en suivant ces conseils, vous comprendrez pleinement toutes les obligations que vous prenez dans cet investissement. Ce n’est pas votre pays d’origine et les choses doivent être vérifiés attentivement: pourvu que ce soit fait, vous n’aurez pas de problèmes à l’avenir.

Contrat: 

Nous ferons établir un compromis de vente (Contracto de Compra e Venda), que vous signerez avec le vendeur. Il doit inclure:

  • L’identification de toutes les parties. 

  • L’identification de la propriété

  • Les termes et conditions acceptées par les différentes parties. 

A ce stade, vous aurez probablement à payer au vendeur (via son avocat) un acompte de 10% du prix d’achat. Le contrat peut être signé devant un notaire ou un avocat. Il est juridiquement contraignant, à la fois pour l’acheteur et le vendeur. Si l’acheteur fait défaut, il perd la valeur du dépôt. Si le vendeur fait défaut, il doit alors verser à l’acheteur le double des arrhes. Dans d’autres cas, si une clause d’execution spécifique est incluse, le vendeur ne peut pas se retirer et l’acheteur peut légalement obliger le vendeur à lui vendre la propriété.

IMT (anciennement appelé SISA): L’IMT est l’impôt de transfert de propriété portugais, et devra être versé avant la signature de l’Acte de vente. Le montant varie en fonction de la valeur de la propriété, et votre avocat vous informera toujours du chifre exact avant d’engager la moindre dépense. Une exonération s’applique aux achats d’une valeur inférieure à 80.000€, et un maximum de 6% s’applique aux achats d’une valeur supérieure à 500.000€. Entre ces montants, il existe une échelle variable entre 0% et 6%. Ces chifres ne s’appliquent qu’aux villas ou appartements résidentiels. D’autres pourcentages sont applicables pour des terres ou des biens non-résidentiels. Ainsi, l’IMT est toujours de 5% pour un terrain rustique et de 6,5% pour un bien non-résidentiel.

Frais d’avocat, de notaire et d’enregistrement: Ceux-ci devront être acquittés lors de la signature de l’Acte de vente, et d’une manière générale s’élèveront à 2% de la valeur de la transaction.

Taxe foncière annuelle (IMI): Les Impôts fonciers impayés (IMI) entrainent des amendesmais peuvent être autorisés à monter pour un temps considérable sans décision officielle. Il faut donc demander au vendeur de vous fournir une preuve de paiement concernant les cinq dernières annéesLes taxes foncières en suspens doivent être réglées avant d’effectuer le paiement final (votre avocat doit le faire pour vous).

Acte de vente définitif: Le titre propre à la propriété est délivré avec l’acte définitif de cession (Escritura) qui est signé dans le bureau d’un notaireTous les documents pertinents doivent être vérifiés avant que le contrat final ne soit lu à haute voix et, à moins que l’acheteur ne comprenne le portugaisinterprété dans la langue de l’acheteur.

Enregistrement: Enfin, la propriété devra être inscrite au nom du nouveau propriétaire au registre foncier local. Nous le ferons sans tarderL’enregistrement lui-même peut prendre plusieurs mois, mais il est valide depuis le jour où la demande a été introduite (nous ou notre avocat référent le ferons pour vous).

Après la fin du processus: Si un nouveau propriétaire est inscrit suite à la transaction, de nouveaux contrats devront être conclus avec les sociétés de services publics d’électricité, de téléphone, etc. Le nouveau propriétaire ne sera pas obligé de se rendre personnellement dans les bureaux du fournisseur concerné car nous nous occupons de tout. Cela vous fera gagner beaucoup de temps… Les paiements peuvent être effectués par virement bancaire automatique dans la plupart des cas.

Offshore: Il s’agit d’une manière légale, commune et pratique d’acquérir des biens au Portugal. Quand une propriété appartenant à une société offshore est achetéece sont les actions de la société plutôt que la propriété elle-mêmequi changent de mainsEn achetant Offshore, vous évitez l’impôt foncier de transfert de propriété (IMT) et les frais de notaire et d’enregistrement. Cela permet également de contourner l’impôt sur la succéssion. Bien que l’achat Offshore soit plus rapide et coupe une partie de la procédure bureaucratique normale, il faut malgré tout effectuer toutes les recherchescontrôles et vérifications mentionnées précédemment.

Valeur imposable (Valor Patrimitial): La grande majorité des valeurs imposables des propriétés sont à jour. A partir du 1er Janvier 2004, les départements de l’impôt locaux mettront à jour les valeurs de toutes les propriétésévidemment, cela va prendre un certain temps à réaliser. Toutefois, les biens qui sont vendus après le 1er Janvier 2004 seront automatiquement réévalués. Les commissaires d’évaluation portugais ont indiqué que les nouvelles valeurs imposables pour l’IMT et l’IMI seront comprises entre 80et 90de la valeur marchande de la propriétéRemarque: Il est estimé que la taxe annuelle appliquée en 2004 sera comprise entre 0,4 et 0,5% de la valeur imposable (mais 5pour l’offshore  voir ci-dessus).

Imposition: Si votre intention est de devenir résident au Portugal, vous pouvez avoir besoin d’un comptable local. Nous vous assisterons également dans ces démarches. Si vous n’avez pas l’intention de devenir résidentil n’y a que deux taxes qui vous concernent, les gains en capital et l’impôt sur ​​le revenu locatif si vous décidez de louer votre bien. Notre avocat etsi nécessaire, notre comptablepeuvent vous conseiller concernant votre situation future vis-à-vis de ces impôts.

Testaments: Il est toujours conseillé aux acheteurs de propriété d’immédiatement faire un testament au Portugal traitant des actifs au PortugalSi cela n’est pas faitl’homologation dans le pays de résidence doit être transféré et traduit en portugaisFaire un testament au Portugal permet de réduire les dépenses et d’éviter des retardsLe Testament Portugais est une addition à votre testament existant, et ne remplace pas ce dernier. A partir du 1er Janvier 2004, l’impôt sur les successions sera détaxé pour les résidents qui lèguent leurs actifs à de la famille immédiateLes taux pour les non-résidents seront très faibles et organisés de manière à éviter toute double imposition en vigueur avec le pays d’origine du propriétaire.

Convertir des devises: Lorsque vous avez l’intention d’acheter une propriété, vous devez faire en sorte de maximiser le taux de change en votre faveur lorsque vous transférez votre argent à l’étranger. Mal estimer les dangers du marché de change peut être coûteux, comme le montre cet exemple.

 Une propriété coûtant € 250 000 et achetée le 8 Février 2007 aurait coûté £ 165,000Cependantla même propriété à € 250,000 achetée le 14 Mars 2007, à peine un mois plus tard, aurait coûté £ 171 500  une énorme différence de £ 6500

Si l’acheteur avait contacté une société spécialiste du change, il aurait pu bénéficier d’un taux fixe et épargner £ 6500Ajoutez à cela le frais bancaires de transfert, les frais de commission et les frais de réception possibles et vous constaterez peut-être que l’achat de vos rêves est à présent hors de votre portée.

 

 

31 réflexions au sujet de « Informations pratiques pour acheter un bien immobilier au Portugal »

  1. bonjour, j’adore énormément votre caractère rédactionnel ! Nous devrions communiquer au sujet de votre rédaction sur aol ? je suis en quête d’un professionnel dans cette branche dans le but de déchiffrer mon soucis. evéntuellement que c’est vous ! je trouverais sympathique que vous y jetiez un oeil.

      1. Je suis tés intéressé par un achat d’un T1 a portimao et j’aurais besoin de vos préstigieux conseil comment vous contacter
        mon mail cafqualite @gmail.com
        Merci

  2. Bonjour,

    Je suis en quête de recherche pour l’achat d’ un bien immobilier sur LAGOS ou à proximité.

    J’envisage dans un premier temps de venir 1 WEEK END, ensuite une semaine au Printemps et 2 MOIS en ETE.

    Mes coordonnées

    Paul LANDOWSKI

    06 75 43 24 09

    France (Strasbourg)

  3. Bonjour

    Vous avez de precieux conseils.
    Je vous ai envoyé un mail pour que vous puissiez nous guider dans l’achat d’un bien en résidence secondaire.

    Merci d’avance de votre réponse

    Mme Silva

  4. Bonjour,

    Je souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal, mais malgré vos explications, tout ceci me parait nébuleux.
    Serait-il possible d’être contactée pour éclaircir mon horizon.

    Merci d’avance.

    Cordialement.

  5. Bonjour
    J’aimerais acheter un petit appartement au Portugal dans les alentours des 30000€ 35000€ Sachant que j’ai la double nationalité quelles sont les démarches ?
    Cordialement

  6. Bonjour
    J aimerai savoir si il existe des diagnostics obligatoires lors d un achat d une résidence au Portugal?
    Merci de votre réponse
    Lise

  7. Bonjour,
    Pouvez-vous me dire quelles sont les conditions obligatoires pour construire sur un terrain en Algarve? Qu’est ce qu’un terrain rustica, rustica avec ruine, urbana,misto?
    Merci de me répondre très rapidement
    Sincères salutations

  8. Bonjour,
    je souhaite acheter un appartement au algarve conjointement avec mon époux et mes parents. Comment fonctionner pour cette acquisition?
    Merci

  9. Bonour Mme Mr
    Pouvez vous me dire si vous êtes encore en activité ? Et si vous pouviez me donner vos coordonnés mail je vous expliquerez ma démarche achat appartement
    Cordialement
    M DENYS

  10. Bonjour Madame monsieur je souhaiterais acheter un bien au portugal, je vais visiter un appartement le 13 septembre j’aurai besoin de conseils et d’un numéro fiscale pour acheter ce bien et ouvrir un compte aider moi , comment faire pour avoir une aide juridique cordialement j’attends une reponse

    1. Bonjour,
      La législation portugaise n’interdit pas l’installation d’un mobil home sur un terrain propre, du moment que celui-ci reste mobile.
      Néanmoins, cette solution nécessite d’une autorisation préalable du service d’urbanisme de la Câmara Municipal afférente s’il s’agit d’un terrain agricole ou situé en zone protégé.

  11. Bonjour,

    J’ai acheté un bien qui a été complètement rénové. Mais je n’ai pas obtenu la licence d’habitation par le vendeur car il m’a dit que l’immeuble datait d’avant 1951.

    Est ce un problème pour revendre si je n’ai pas ce certificat d’habitation?

    Merci de votre réponse,

  12. bonjour je vais dans les mois à venir acheter un bien à lisbonne ( avec le CIC )( banque française) pourriez vous me conseiller un bonne avocat et un agent immobilier qui parle français

    cet Alexandre De Gasperis

  13. Bonjour
    Est il obligatoire de prendre notaire et avocat?
    pouvez vous me donner un tarif sur un achat de 72000€ en cote d argent
    combien de temps cela prend pour acheter sans crédit au Portugal?
    Merci

    1. Bonjour,
      Désolée pour le retard apporté à vous répondre, mais étant en congé-maternité, je n’ai pas pu vous revenir plus vite.
      Je ne sais donc pas si vous avez toujours besoin de ce renseignement, mais au moins cela pourra servir à d’autres personnes qui se posent la même question…
      Donc, non, ce n’est pas obligatoire de prendre notaire et avocat. L’avocat est important pour des achats un peu plus compliqués ou quand la personne le souhaite. Sinon, une solicitadora peut également faire l’affaire.
      Concernant le temps pour acheter, si vous n’avez pas besoin de crédit, c’est assez rapide. Il suffit que tous les papiers soient en règle, signer le compromis et après prendre rendez-vous chez le notaire pour la vente définitive.

  14. Bonjour ,
    Je regarde en ce moment pour acheter dans les terres aux Portugal , bien souvent il y a de petite remise, donc pas électricité mais ça ne gène pas , par contre pour agrandir ces remises et faire une petite habitation genre 100 m carré est ce qu’il faut des autorisations et si oui lesquelles ?
    Merci d’avance pour votre réponse .
    Marc .

  15. bonsoir monsieur,madame
    je vais acheter courant avril un appartement d’environs 60000€
    au Portugal
    qu’elle serons les charges que je devrai payer a la signature
    et quelle sont les précautions que je devrai m’assurer
    cordialement

  16. Bonjour,
    Je suis un peu surprise par votre reponse concernant l’aide d’un avocat ou notaire.
    J’ai lu et regarde quelques videos qui conseillent vivement de passer par un avocat ou notaire pour toutes transactions immobilieres afin d’eviter tout probleme.

  17. Bonjour,
    Votre article très clair et très complet donne confiance.
    Nous venons de trouver la maison de nos rêves en Algarve pour y prendre notre retraite.
    Merci de m’adresser vos coordonnées et un devis de vos prestations pour une acquisition de l’ordre de 400 000 € dans la région de Lagos.
    Meilleures salutations

  18. Bonjour,

    je me renseigne sur l’acquisition d’un bien au portugal, et je me demande si il y a ( comme en france) des diagnostics immobiliers la bas ?
    je reste a votre disposition,

    Cordialement,

    1. Bonnjour,
      Oui, il y a des diagnostiques énergétiques au Portugal, comme en France, et les agences immobilières doivent vérifier que celui-ci a bien été effectué avant de publier des annonces de location ou de vente dudit bien.
      Le vendeur et/ou l’agence qui effectue la vente doivent donc être en mesure de vous fournir les certificats effectués et les éventuelles remarques existantes.
      Cordialement,

  19. Très intéressant.
    Je compte aller acheter à Vila do Conde un appartement .
    Je pars dans une ou deux semaines avec l’espoir de trouver ce que je souhaite.
    Vos services sont indispensables pour quelqu’un comme moi qui ne parle pas du tout le Portugais.
    Pouvez-vous m’indiquer vos coordonnées afin que je prenne contact avec vous dès que j’aurai trouvé un bien ?
    Je vous remercie par avance.
    Cordialement.
    DENIS Chantal
    Mon téléphone : 33 (0)786978080

  20. Bonjour
    Je souhaite acheter une maison en Algarve pour y vivre de manière permanente. J aimerai aussi dédier une de mes chambres au tourisme. Comment cela se passe t il quand on veut louer en airbnb ? Comment sont imposés ces revenus locatifs ? Autre chose, je bénéficie, en France, d une pension d invalidité. Cette pension est elle imposable au Portugal. Devrais je la déclarer en France ou au Portugal?
    Merci pour vos réponses

    1. Bonjour,
      Les revenus locatifs touristiques sont imposés au Portugal après un abattement de 65% (donc les impôts s’appliquent sur 35% des revenus obtenus). Ces 35% sont alors englobés à vos revenus et votre taux d’imposition est également applicable dessus.
      Par ailleurs, en tant qu’activité de services, ces revenus sont assujettis à la TVA (6%). Vous pouvez néanmoins être exonérée si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 10.000€.
      En ce qui concerne votre pension, elle ne sera pas imposée au Portugal (sauf changement de la législation en vigueur).

  21. Bonjour je suis sur le point d’acheter une maison du moins c’était un restaurant avant plus en activité maintenant peut-être dans l’avenir remettre au goût du jour mais pour l’instant garder en tant que propriété sans faire de restauration.
    Peut-être par la suite refaire de la restauration.

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