Vous aimeriez savoir quelles sont les caractéristiques qui ajoutent et qui enlèvent de la valeur à votre bien immobilier ? Un expert en immobilier les a listées pour vous !

Chaque propriétaire voit sa maison comme un bien unique, plein de qualités et quasiment introuvable ailleurs. Le problème, c’est que lorsque le bien nous appartient, il est rare que nous réussissions à voir ses atouts et ses défauts objectivement, parce que nous avons un lien affectif avec ce bien. Autrement dit, des souvenirs !

Cela est parfaitement compréhensible, mais peut représenter un frein au moment de la vente, si le prix fixé n’est pas en accord avec le marché. Non seulement le manque d’intérêt par le bien peut être très frustrant pour le vendeur, mais aussi un prix excessif peut retarder de plusieurs mois la vente du bien, ce qui représentera un retard de liquidité et un délai plus long que prévu pour vos projets d’avenir, éventuellement dépendants de cette vente. Sans oublier les divers frais auxquels il faut faire face lorsque nous avons un bien immobilier : copropriété, frais d’entretien, impôts, assurance, etc.

Ainsi, selon une étude effectuée par César Escobar, co-Directeur de Controlo de Avaliaçao da Tinsa, voici les caractéristiques qui ajoutent et qui enlèvent de la valeur à votre bien immobilier :

• L’existence d’un ascenseur : à elle seule, cette caractéristique peut influencer jusqu’à 30% sur le prix d’un appartement.
• L’étage : cette caractéristique peut déterminer une oscillation allant de 3.000€ à 6.000€ par étage. Plus on monte, plus le prix est élevé.
• L’existence d’une terrasse ou balcon : 25% de plus sur la valeur du bien, surtout depuis le début de la pandémie. En outre, les terrasses ou balcons situés en prolongement d’un grenier aménagé sont un vrai trésor de nos jours !

En ce qui concerne la localisation du bien, certains facteurs sont importants dans la valorisation de celui-ci :

• Transports publics : c’est un des facteurs qui ont le plus d’impact sur le prix d’un bien et sur sa valorisation à l’avenir. Toutes les études sociétales indiquent que l’accès en voiture au centre des grandes villes sera de moins en moins aisé, d’où l’importance de bénéficier d’un bon réseau de transports publics.
• Centre-ville : une habitation en centre-ville aura toujours une valeur accrue, au vu de sa proximité des transports, commerces, services et divers acteurs inter-professionnels.
• Proximité des espaces verts : Bénéficier de la présence d’un parc ou espace vert dans un rayon de 10 à 15 minutes à pied du bien est considéré comme un atout important par la grande majorité des acheteurs potentiels.
• Rue principale : Les maisons situées sur les principales artères d’une ville sont toujours plus valorisées que celles situées sur des rues secondaires. L’exception à ce principe sont les rues très bruyantes ou où le trafic est très dense.
• Proximité d’infrastructures et de services : Un des facteurs qui représente une vraie valeur ajoutée lors de l’achat d’un bien immobilier, c’est la proximité de zones commerciales et de services, les écoles, hôpitaux, supermarchés et gymnases étant les plus recherchés.

Les facteurs qui enlèvent de la valeur aux biens :

• L’excès de trafic, de commerces ou de nuisances sonores : La plupart des personnes recherchent un lieu paisible pour vivre, même si c’est en ville ! Cela va sans dire que les biens trop affectés par le trafic automobile, le passage de piétons ou l’existence de nombreux commerces, bars et/ou restaurantes à proximité peuvent représenter une nuisance importante.
• Manque de cohérence socio-économique : Ce facteur est peut-être le plus subtil parmi ceux qui peuvent amener à la dévalorisation d’un bien. Le manque de cohérence socio-économique ne favorise pas les ventes, surtout si le standing du bien à vendre est supérieur à celui de l’environnement où il se trouve. Il faut que l’acheteur potentiel accepte de se projeter et de vivre dans un contexte social qui ne correspond pas à sa propre catégorie socio-économique. À l’inverse, une maison modeste dans un quartier de plus haut standing peut être favorisée, en bénéficiant d’un phénomène de sur-valorisation.

En ce qui concerne la qualité de la construction et l’âge du bien

Ce qui est valorisé :

• La qualité de la construction : Selon l’expert, plus la qualité de la construction est importante, plus le bien aura de la valeur, sachant que les éléments dont la qualité doit être la plus élevée sont : les finitions, la façade, les portes, l’ascenseur et les escaliers. Une bonne isolation est également un élément indispensable.
• Garage : L’existence d’un parking privé ou d’un garage est un facteur important, surtout dans les endroits où il est difficile de se garer dans la rue.
• Services en commun : Un immeuble qui propose un certain nombre de services en commun aux propriétaires représente une plus value pour ce bien : piscine, salle de sports, jacuzzi, etc.
• Immeubles historiques ou situés dans des zones particulièrement appréciées : L’architecture, l’antiquité ou l’histoire des biens ou des lieux où ils se situent garantissent un sentiment d’exclusivité ou l’impression d’être privilégié, ce qui pèse favorablement au niveau du prix.
• Certificat énergétique : La classification obtenue est directement en rapport avec l’augmentation de la valeur du bien.

Les facteurs qui réduisent la valeur des biens :

• La vétusté : la règle de base est que la valeur se réduit au fur et à mesure que l’âge du bien augmente. Néanmoins, il y a des exceptions, comme par exemple si le bien est très bien entretenu, ou s’il s’agit d’une architecture historique ou représentative d’une région déterminée.
• L’ascenseur : de la même façon que l’existence d’un ascenseur représente une plus value lors de la vente, l’absence de celui-ci représente un handicap. En effet, ce facteur est l’un de ceux qui comptent le plus dans la dévalorisation d’un bien, pouvant représenter une baisse de la valeur de vente allant jusqu’à 30% du prix.
• Zone trop bruyante ou mouvementée : Les biens situées trop proche des grandes artères de la ville ou dans un environnement immédiat de nombreux commerces, services ou d’établissements proposant de l’animation nocturne sont souvent dévalorisés.

Toutes ces caractéristiques sont indiquées à titre d’exemple. Il est néanmoins important de souligner que chaque bien doit être évalué dans sa globalité et que les tendances du marché sont évolutives, ce qui peut représenter une valorisation ou dévalorisation de certains facteurs de façon plus ou moins importante selon le contexte socio-économique dans lequel on se trouve.